(沙亚南22日讯) 得不偿失！一些店家如修车店、汽车美容和隔热膜及洗车店等，为了方便顾客汽车驶入店内，往往在店前私自架设临时性或永久性的坡道（ramp）；殊不知此举等同侵占公共空间和泊车位，可遭地方政府铲平坡道和开罚单对付。

沙亚南实达阿南商业区日前共有10间自架设临时性或永久性的坡道的店被对付，遭沙亚南市政厅执法人员开出6张，每张1500令吉罚单，或总罚款额9000令吉加上其他罚款，并铲走21个违规坡道。

萧欢延：申请设临时性铁制坡道

负责该区的沙亚南市议员萧欢延向媒体指出，商家若有需要，可向市政厅申请在店前设置这类坡道，但只限能灵活移开的临时性铁制坡道，不能做成永久性的洋灰坡道，市厅收取的月租费用是300令吉。

他补充，只要获得市厅允准，商家便可架设临时性的坡道，无需每日移开。

2天取缔10违规店家

根据市政厅取缔报告，来自市厅税务、工程、执法、企业公关、规划组和市厅泊车位特许经营公司SuasaEfektif的官员和职员于上周三和周四（16和17日），一连两天到实达柏利马U13/A路和L路、及实达柏兰岭AY路和BB路，对当地违规的10间店（各5间）采取执法行动。

这10间店清一色是汽车相关行业，包括修车与冷气服务、洗车店和汽车美容、及安装车镜隔热膜等。

由于店家私自在店前设置坡道，抵触地方政府条例，无一幸免遭市厅执法机关使用挖泥机，把坡道全数铲除和拔除后用罗里载走，并开出重罚。

参与取缔的人数在首日有21人、次日15人。16日的取缔行动中，执法人员对违例的5间店，开出每张1500令吉罚款额的3张罚单，不包括另外11张罚单。

“拆”6洋灰坡道10铁制坡道

执法员在行动中铲破6个洋灰坡道，并拔除10个未经允许的铁制坡道。

在17日的行动中，同样有5间店被对付，他们都被开出3张各1500令吉罚单，另有5张罚单。执法员铲破了2个洋灰坡道及拔除3个铁制坡道。

民众：市厅为难商家

虽然市厅这项大动作的取缔行为在把报告和照片上传到官方脸书专页引起好评，但也有少数民众留言“不给脸”，认为市厅是在为难商家，也对顾客往后要如何把车子驶入店内造成困难。

有网民留言指市厅放任沙亚南一些地区严重的废弃车问题不处理，却来对付商家，因此感到不满。

无路如何，大多数市民都认同市厅采取的执法行动，认为市厅并不完全禁止商家设置坡道，前提是必须向市厅申请和缴付月租，道理就和支付泊车位月租一样，毕竟商家已占用公共空间和地方政府的泊车费收入，没理由可“免费无偿”享有。

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很多新手屋主拿钥匙的第一件事，就是装修房子，反而忽略了房子缺陷检查，导致后来的种种纠纷，让本来开开心心的事都变得沉重。

到底缺陷保修期（defect liability period）的作用为何？屋主又该如何行使权益，才能更好保障自己的房子？

新手验屋一把罩

买房子，是一辈子的事。许多人为了这人生大事耗尽大半辈子拼搏，都甘之如饴。

等了几年终于等到房子大功告成，发展商通知可以拿钥匙了，那一刻心里的激动自是无法形容。

但身边的亲朋戚友耳提面命说要好好验屋，争取在缺陷保修期间让发展商维修，对于新手屋主来说，却是1万个问号在头上飘。到底新屋子要检验什么？

当你的房子建好并领取了钥匙，发展商会以缺陷保修的形式给予屋主一个“保证”，任何有关房子手工，比如瓷砖爆裂、水管漏水、门窗关不到、地板凹陷等，都在“保证”范围内。

而这个“保证期”说的就是缺陷保修期。

这就好像我们购买电器产品时，一般都会有1年保修，若欲加保就得多付钱，在保证期间电器操作若有任何问题，都可免费获得维修，甚至还可以换一架新电器，但房子却不可以。

房子没得加保，更没得退换，稍有差错，就得花钱如流水，还得耗时费神找人维修。

否则，一旦拖到保修期结束才发现问题，就得自掏腰包解决问题，白白浪费本身的权益。

IPM专业咨询服务私人有限公司董事经理赖玟橃接受《南洋商报》专访时说，屋主在接获发展商通知信时，要特别注意信件提及的通知日期，因为房屋缺陷保修期是从通知日的14天后开始计算。

“如果屋主在通知日的1星期后就领取钥匙，则保修期从领钥匙当天开始计算。”

保修期24个月

根据1966年房屋发展商（控制及执照）法令的附表G和H，不管是高楼或有地住宅，房子缺陷保修期都是24个月。

而商务产业如小型家庭办公室、服务公寓，及小型办公室单位等，则没有标准保修期。

他奉劝购屋者，若购买商务产业，在签署买卖合约前一定要打起十二万分的精神，认真研究每个条款。

“商务产业并未受到此法令监管，购屋者利益不获保障，发展商可以随意制定买卖条款，比如缺陷保修期、工程竣工、空屋移交的时间等。”

在房子保修期方面，以买卖合约为准，一般短则半年长则1年。

Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师直言，有些商务产业并不一定有产业保修条款。

“若是决定购买商务产业，一定要问清楚这些细节，了解自己的权益。”

她坦言，当购物者在签下买卖协议时，表示已经清楚购买商务产业的风险及自身权益。

“一旦与发展商就房屋保修发生纠纷，甚至闹上法庭，一般很难有胜算。比如购买服务公寓，签约前说会转成住宅地契，但签下的却是商务产业的买卖合约，地契转换并不容易，最终还是以总地契为标准。”

标注有问题部分

若检查时，发现房子有缺陷，该怎么做？屋主领钥匙需签署信件后，发展商会分发房屋缺陷检查表格，不过赖玟橃建议，屋主若能自己写明并标注有问题的部分，会更清楚且保障也比较大。

“检查表格只是参考并非指标，若能够自己写自然更加详细且完善。”

张玮真指出，在检查房子缺陷时，一定要携带签署买卖合约时的格局图（layout plan），除了对比整体格局，也要检查房子面积是否一致。

“发展商在建设时或会稍微调整，比如房子面积比格局图来得大，尤其这在商务产业更常见，而在这个情况下，屋主还得按每平方尺售价，补钱给发展商。”

自行维修可暂缓付屋款

若决定自行维修房屋缺陷，也要写信通知房产买卖合约律师，暂缓发放最后5%购屋款项给发展商。

赖玟橃指出，若已经书面通知发展商有关的房屋缺陷，则30天内一定要处理。

“如果发展商没有采取行动，买家可发出一份通知信，重申已经超过30天，并表明若发展商不处理，则自行安排承包商估价，同时在通知信上附上估价单据。”

他说，通常在发出估价单据后，发展商一定会处理，但也有例外。

“如果你就是这个例外，并且已让承包商开始维修，那么在开工前也要写信通知买卖合约律师，交代整件事包括已给发展商60天期限，但对方并没有行动，所以已自行维修，请律师暂缓发放最后款项给发展商。”

如果已委托承包商处理房子缺陷的问题，则可在完工后向律师索取这笔维修款项。

勿让发展商拖到第6个月

一般上，房产买卖合约的律师会负责保管最后5%的购屋款项，作为维修房子的资金。

赖玟橃解释，在发展商移交钥匙给屋主的8个月后，则会向律师索取2.5%资金；剩下的2.5%会在保修期结束（即24个后）发放给发展商。

“发展商在8个月后就可开始拿第一个2.5%，所以在处理缺陷保修这件事上，屋主必须尽快处理，不要让发展商拖到第六个月。”

他语重心长指出，最担心是发展商一直千方百计拖延，而屋主又还没反应过来，拖到收到第一个2.5%款项，更加不愿帮屋主处理缺陷保修。

“这时若再来一个‘拖字诀’继续拖到保修期结束，发展商就不再有保修责任，那时屋主只能怪自己反应慢，自己负起维修的责任。

勿小看墙体地面裂缝

不要小看墙体或地面出现的裂缝，裂缝间的宽度若超过2毫米，极可能是结构性崩裂，为求居住安全，最好咨询工程师再进行评估检查。

赖玟橃指出，墙体或地面出现裂痕甚至裂缝，在很多人眼中是很平常的事，但怕就怕这裂缝是结构崩裂的预兆，处理起来可以很耗时且耗钱。

“结构崩裂可大可小，裂缝间的宽度若超过2毫米，极可能是结构性崩裂，这种情况下，最好找工程师再进行评估检查。但若少过2毫米，要求建筑商填补裂缝即可。”

结构崩裂的原因有几个，比如温度变化太大造成热胀冷缩、承压度与负载度不足、地震或土崩、建筑材料的化学反应等。

他透露，若屋主做缺陷检查时发现裂缝，不妨拿一支牙签测试，若能放进裂缝中，就代表是结构崩裂。

“不要以为墙裂或地裂是因为手工不好，这可能预示建筑结构有风险。”

“这分分钟是关乎人命大事，不要以为简单铺一层水泥盖掉了事，一定要再深入检查对症下药才是正道。”

无需花钱找专人检查

是否必须寻求建筑检查官的协助检查新屋，保障才能更大？

赖玟橃和张玮真异口同声指出，并非如此！

“其实不用特地花钱找专人检查，只要做足检查步骤，同时白纸黑字写明并呈交给发展商，保障度是一样的。”

检查新屋最常见的问题，不外是墙壁裂缝、墙壁或地板凹陷、漏水、窗户无法开关、水管破裂、下水道管堵塞、粪水管阻塞等。

专门为建筑工程提供专业咨询与管理的赖玟橃透露，检查新屋不一定就得花钱请专家。

“这些常见问题通常并不难发现，除非是屋子有结构崩裂迹象，才委托建筑检查官深入检验。”

至于检验房屋需要花费的时间，则胥视屋主本身的仔细程度而定，若是每片瓷砖都得“听看摸”一番，又或是墙壁地面也要仔细摸一摸看一看，可能需要耗上大半天的时间。

公共空间仅保修1年

若购买高楼住宅，发现公共设施也有缺陷，屋主有权利检查，同时也可“白纸黑字”向发展商投诉。

赖玟橃指出，根据附表G第15条及附表H第14条，若发现公共空间设施比如电梯、泳池或其他设施有缺陷，屋主绝对有权利检查，同时也有权利投诉。

“公共空间人人有责，只要有屋主发现问题，就能做出相应投诉。”

站在法律角度，Valerie Chong & Co律师事务所法律助理郭晓芬坦言，倘若有屋主发现并提出投诉，则发展商需着手处理有关缺陷。

“不过有一点需注意，公共空间的保修只有一年，若屋主们不满意或发现任何缺陷，宜尽快通知发展商。”

根据2013年分层管理法令，发展商需在12个月后成立共管机构（JMB），负责公寓未来管理方针。

而在共管机构成立后，公共空间的维护责任则落在屋主身上。

额外装修不在保修范围

做了装修，发展商不再保修？

赖玟橃指出，只是装修的部分不保，其他还是在保修范围。

“比如说你完成缺陷检查后装修了厨房，那往后若是厨房瓷砖或墙裂，就不再是发展商的责任，但其他诸如客厅、睡房、浴室等没有装修的部分，只要仍然在24个月保修期，若发现缺陷即可通知发展商维修。”

张玮真则提醒屋主，在开始装修前最好为整间屋子都拍下照片，这样往后如果是还有纠纷，就能有图为证。

“为求仔细，在动工装修前也能让承包商再检查一次，像是那些比较严峻的地方如天花板或水管等，看看有无漏水迹象。”

第二买家也有投诉权

只要还在保修期，屋主可无限次让发展商维修缺陷，就算是第二买家也能行使权力。

询及是否可以无限次要求发展商保修时，赖玟橃坦言，只要还在保修期就可以。

“但如果同一个问题已维修了几次还是不能解决，就要找出真正的原因，才能对症下药一劳永逸的解决，而这往往都要付出很高的代价。”

他提醒屋主，如果在24个月的保修期，同一问题法获得解决，那就是发展商的责任，纵使过了保修期，发展商还是得负责。

“但若你一开始申诉的问题是厨房漏水，但在24个月后发现源头是房间漏水，发展商不会受理。”

但若是第一买家在领钥匙1年后即转售，那第二买家是否仍享有保修权力？张玮真指出，从法律角度来看第二买家也是有缺陷保修行使权。

“签了买卖合约就等于是向第一买家购买了权益，只要还在24个月保修期，一旦发现房子缺陷，即可通知发展商维修。”

她透露，第二买家若还是担心在房子缺陷保修上会面对刁难，可以要求第一买家在卖屋时签多一份授权书，双重保障减低纠纷。

个案分析：粪管塞挖地底管道疏通

赖玟橃自己的家就曾遭遇粪管阻塞的问题，当时曾多次知会发展商，尝试几次无果后，发展商只得大动作重新挖开地底的粪管疏通。

“我也是一样白纸黑字把房屋缺陷的问题标注出来，然后送到发展商的客服，直到发展商有回应，我们就一起研究问题源头。”

他指出，一般上粪管堵塞，发展商首先会先通厨房旁的管口。

“做了这个动作后，还是没有办法解决，所以只得重新挖开地底的管口做疏通，才彻底解决问题。”

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（吉隆坡15日讯）律师劝勉购屋者拿到新屋钥匙后，切记要先仔细检查屋子的缺陷，并要求发展商修好房屋缺陷（house defects）后才开始装修，以免日后引发争议。

Xian&Co法律事务所律师黄慧娴说，建筑房屋产生的问题很主观，屋主和发展商都可以各种理由来指明是对方造成房屋的缺陷。

“就连你去法庭了，你也很难证明谁对谁错，它是很主观的东西。”

IPM专业服务私人有限公司董事经理赖玟橃则举例，虽然屋主做的装修没关系到屋顶部分，但该屋子一直漏水，发展商亦可以说是因为某些因素而导致该屋顶漏水。

他们今日在2017年马来西亚产业展（MAPEX2017）主讲“屋子有缺陷——你拥有那些权益”讲座后，受询问时那么说。

赖玟橃说，普遍上检查新屋最常见的问题包括墙壁裂缝、墙壁或地板凹陷、漏水、窗户无法开关、水管破裂、下水道管堵塞、粪水管阻塞等。

24个月内修补缺陷

他指墙壁裂缝分成结构性破裂和非结构性破裂，测量裂缝的指南是如果墙壁裂缝超过2毫米（mm），就有可能是结构性破裂。

“这种情况下，你最好去找工程师评估，若一般上少过2毫米，要求建筑商填补裂缝即可。”

他提醒屋主要在拿到新屋，签署买卖合约的24个月内，跟房屋发展商做好修补房屋缺陷的部分。

购屋签约留意有无法令管制

黄慧娴指出，由于不是所有房屋都受限于1966年房屋发展商（控制及执照）法令，购屋者签署合约时需留意他们的房屋有否阐明该法令。

她指普遍上住宅房屋所签署的买卖合约都受到1966年房屋发展商（控制及执照）法令保障。商业和工业地产及一些服务式公寓单位（service apartment）并无受到该法令管制。

她提醒，当新屋主发现房屋有缺陷，就要通知发展商，后者有30天时间来维修。

“30天后，发展商仍无消息或不理会你，你就要给发展商一封通知信，告诉发展商你要自己找承包商维修，到时候你要把承包商的报价单给发展商看。之后你（屋主）还要给多发展商30天时间来行动。

“过了60天，若发展商还未维修，你就可以自己找承包商维修。”

她指屋主届时可向利益相关者提出书面要求，在30天内把费用支付给买方。

她指有此程序后，如今已少有屋主和发展商因维修问题而闹上法庭。

至于其他精神性的赔偿，她声称这无法告上法庭，因为法庭需要证据。

信念目标规划执行

投资百万房产三大步骤

Bricksmen集团合伙人曾义强表示，要成为百万房产的产业投资者，有三大步骤分别在于信念、目标与规划及执行（投资）。

他指出，信念、思维、行为和结果就如一个因果循环，我们要有自发性。

“我们要以终为始，调整目标，重新规划我们人生中要达到的目标。”

做好退休储蓄计划

其次，就是制定目标和规化。他教导大家要做好退休金的储蓄计划，使用产业投资，做出“买——守——卖”的系统化规划。

他也建议，有房产的投资者可以重新定位其投资，例如把每月2000令吉出租的房屋（长期），转换成Airbnb的短期出租方式，后者每月租金可达2500至4200令吉。

此外，他表示，大马人口发展指数很高，青年的人口占大分比，房屋市场的需求量高。

“现在会是投资投资房产的好时机。”

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（芙蓉29日訊）大馬學生偏向選修文科班，使到理科生人數年年下滑，恐怕導致我國在未來面對嚴重缺乏土木工程師的窘境，進一步影響建築界未來前景。

土木工程堪稱是建築業重要部分，而建築業更是國家經濟發展的龍頭行業，任何一個國家的發展都與基礎建設息息相關，一旦我國缺乏土木工程師，或將使到我國面臨經濟停滯不前的難題。

影響建築界前景

其實，政府早在80年代，就已推出以科學技術引領國家發展的政策，並設下60理科生：40文科生的比例，著重于栽培理科與技術科的學生。

可惜這項目標自制定以來，我國幾乎從未曾達標，理科生人數往往低于40%，文科生甚至高達60%以上。

大馬工程局調查組成員賴玟橃（36歲）接受《中國報》專訪時指出，我國近年來的理科生人數已經偏低，除了北馬較多理科生外，無論是中馬或南馬，理科生人數實在少得可憐。

他坦言，一些理科生升上大學時，也可能轉換跑道，選修文科系，再加上理科生也未必選修土木工程系，導致土木工程師人數少之又少。

他說，更甚的是，一些土木工程系畢業生在畢業后，沒有從事與土木工程相關的行業，可能選擇保險從業員、銷售員、講師等，令到專業土木工程師猶如鳳毛麟角。

“由于理科科目比起文科還要難，導致許多學生都不願意選修理科，才會導致理科生人數偏低。”

他說，土木工程師在社會扮演舉足輕重的角色，若沒有他們，我國恐缺乏許多基礎建設設施。

人手缺影響新屋素質

由于缺乏有素質和土木專才的工程師，導致許多新屋素質不免受影響，例如出現牆壁裂痕、房屋下沉、地磚遭刮花、廁所漏水等問題。

賴玟橃坦言，我國建築業已很難聘請擁有素質的土木工程師，再加上一些特定因素，本地公司根本無法招收外國人才，除非擁有非常充足的理由，即本地沒有相關方面的人才，有關當局才會考慮允許本地公司向外招人。

他指出，照理來說，每名土木工程師只需專門負責監管一個建設工程，但由于我國嚴重缺乏有素質的土木工程師，導致1名土木工程師必須監管數個建設工程。

“其實，1名土木工程師根本就難以全面監管數個建設工程，才導致許多新屋現今不時聽到面對牆壁裂痕、房屋下沉、地磚遭刮花、廁所漏水等問題。”

他坦言，若政府沒有正視上述種種問題，他大膽預測我國未來將會越來越少土木工程師，最終出現青黃不接的現象。

付出與回報不成正比

付出與回報（薪金）不成正比，導致許多土木工程系學生畢業后，不願成為土木工程師，反之從事銷售員、保險員等。

賴玟橃指出，土木工程師的工作沒日沒夜，若在工作繁忙時，1名土木工程師分分鐘需要監管數個工地的工程，非常勞累。

“土木工程師的工作已經非常辛苦，但其薪金並非很高，導致許多土木工程師最終卻步。”

他說，土木工程師的薪金已經固定，若與銷售員等擁有額外佣金的行業相比，較難有所突破。

他透露，以新山和吉隆坡的行情而言，一名剛畢業的土木工程師，其月薪可達2800令吉至3000令吉之間。

他坦言，在工程師領域，電子工程師的起薪比土木工程師還高，但電子工程師的年薪漲幅並不高，僅介于基薪的3%至5%之間。

“若土木工程師獲得主管賞識，其年薪調漲幅度可達500令吉至1000令吉之間。”

外國求才若渴薪金高

有跡象顯示，有素質的土木工程師紛紛，尤其選擇前往新加坡工作，也有少部分土木工程師前往杜拜、中國、澳洲和英國等國家工作。

賴玟橃指出，外國求才若渴，自然而然就會提供較高的薪金，以吸引我國專才前去該國就業，我國土木工程師的薪金甚至比不上中國。

“據我所知，中國公司目前所提供的月薪比起我國高出2倍。”

他希望我國土木工程師的工作環境可以獲得改善，讓他們得到相對的回酬，要求發展商提供較高的薪金予本地土木工程師，唯他坦言，一切都需要時間去進行。

“我也希望可通過一些有效地平台，替本地工程師爭取更高的服務費。”

害群之馬缺專業知識

科技日趨發達，一些職業甚至已被機器人取代，包括服務員等，但土木工程師絕對無法遭取代，因為土木工程師必須實實在在地在工地監管。

賴玟橃指出，無可否認，在通過現今科技的幫助下，可有效地提升土木工程師的效率，一個建設工地以往可能需要5名土木工程師，但現今僅需2名土木工程師就可完成5人的工作量。

“可是，現今的土木工程師也有害群之馬，不但缺乏相關知識，也不負責任，並無認真監管建設工程，導致新建竣的建築物出現許多原可避免的問題。”

他坦言，一些公司只讓毫無實戰經驗且剛畢業的土木工程師前去監管建設工程，在缺乏培訓的情況下，他們根本不知建設問題所在，更甭說下手解決建設問題。

“剛畢業的土木工程師不能作為工程技術人員使用，至少需要經過一段時間培訓，因為他們的專業基礎知識不紮實，而且對基本概念也混淆不清。”

賴玟橃全馬演說講解權益

許多購屋者不曉得自身的基本權益，使到賴玟橃決定在全馬主要城市舉辦講座會，親自向購屋者講解他們的基本權益。

賴玟橃指出，由于現今有一些新屋會出現各類問題，包括漏水、牆壁裂痕等，但購屋者卻不知應有的權益。

他說，雖說購屋者會向發展商反映問題所在，但一些無良發展商卻會以拖字訣敷衍購屋者。

他解釋，一般上，新屋擁有24個月維修期，發展商會一直拖延時間至24個月后，就不再理會購屋者，導致購屋者最終需自掏腰包維修。

“不但如此，若一些購屋者在24個月內，進行一些小型維修工程，發展商也會以該工程為由，拒絕為新屋的瑕疵問題負責。”

他指出，有鑑于此，他在全馬主要城市舉辦講座會，包括吉隆坡、檳城、柔州和沙巴亞庇，親自向購屋者講解他們的基本權益。

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