布局规划许可 (KM Layout) 与建筑规划许可 (KM BUILDING)

作者: 赖玟橃博士 | 2025 年 2 月 24 日

‘Kebenaran Merancang (KM)’ 或规划许可是向地方政府申请发展准证 (Development Order, DO) 的过程。根据《1982年联邦直辖区（规划）法令》（2006年修订）第267号法令第2(1)条文，“发展”被定义为：

“在土地上、土地内或土地下进行任何建筑、工程、采矿、工业或其他类似操作，或对任何土地或建筑物或其部分的用途进行任何实质性改变，或土地的细分或合并 ” [1]

根据第21与第22条文，发展准证或称 “Perintah Pembangunan” 是：

“在获得规划许可批准后所发出的，有条件或无条件允许进行发展的批准 ” [1]

同时，《1976年城乡规划法令》（第172号法令）规定：

“除地方政府（Local Authority, LA）以外，任何人不得开始、承接或进行任何发展，除非该发展已根据第22条文获得发展准证，或根据第24(3)小节获延长 ” [2]

因此，若在未获得发展准证的情况下进行任何开发活动，将被视为违法。

一般来说，规划许可提呈可分为四类：

1. 1. 1. 布局图 (Pelan Susunatur)
      2. 建筑图 (Pelan Pendirian Bangunan)
      3. 用途变更 (Perubahan Material Bangunan)
      4. 临时 (Sementara/ Tempoh Terhad)

本文仅限于讨论布局规划许可提呈与建筑规划许可提呈之间的比较。一般而言，布局规划许可用于展示拟议土地范围内的土地用途，并用于编制总图、土地细分、土地分割、土地合并及／或土地转换等涉及拟议土地规范与用途变更的事项。

而建筑规划许可则用于展示建筑物在拟议土地范围内的相对位置，以符合各州城乡规划局所设定的各项建筑规划要求。这些要求包括退距、停车位、绿化面积、地积比等。

规划许可流程所依据的法规与指南（不限于以下）包括：

1. 1. 1. 国家土地法典 (Kanun Tanah Negara)
      2. 城乡规划法令 (Akta Perancangan Bandar dan Desa)
      3. 各州规划指南与标准手册 (Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri)
      4. 地方政府法令 (Akta Kerajaan Tempatan)
      5. 街道、排水与建筑物法令 (Akta Jalan, Parit dan Bangunan)
      6. 政府宪报 (Warta Kerajaan)
      7. 地方政府及外部技术机构 （External Technical Agencies, ETA） 制定的指导方针与附例

总图 (Pelan Induk)

总图是通过报告、草图、地图和模型详细展现开发计划的开发平面图[3]。它是一种用于展示土地或地块长期发展规划的综合图纸，其细节程度高于概念图，同时也作为规划审批中布局图编制的依据。通常情况下，如果一个单一地契地块无需更改土地大小或用途，只需提呈建筑规划许可，即可进入建筑图阶段。

但若该地块没有总图或未纳入任何总图规划范围，则必须先提呈布局规划许可以编制总图，并接受完整的技术审查。此因素决定是否需通过布局规划许可或建筑规划许可。

布局规划许可 (Pelan Susunatur)

此类提呈涉及一个以上的建筑单位，如住宅区、商业区、工业园区、土地细分、土地分割与土地合并[4]。布局图的编制是提出更改地界 / 土地用途条件 / 开发建议的起点，将涉及内部技术机构与外部技术机构的审查与批准，以制定总图并获得完整的外部技术审查。完成土地细分或土地分割后，需再提呈建筑规划许可作为个别地契申请建筑图与建筑批准[5]。

建筑规划许可 (Pelan Pendirian Bangunan)

此提呈的目的在于向地方政府的规划部门申请建筑施工与建筑批准。通常适用于独栋建筑，如洋房、公寓、加油站、工厂，以及具有分层地契的建筑，或已拥有总图的土地。此类提呈将涉及内部技术机构与外部技术机构的审查，并基于现有总图进行。提呈者须为根据《1995年城市规划法令》（第538号法令）第15(3)小节注册，并列入“注册规划师 A类名录”中的人士[5]。由于此类土地已有总图，审批所需时间一般短于布局规划许可的审批。

若土地已有地方政府批准的总图，除非地方政府另有要求，外部技术机构一般不会进行全面审查。各地方政府的程序存在差异。正如图1所示，莎阿南市政厅要求无论有无总图，建筑图皆以建筑规划许可提呈；而涉及未解决的土地问题，则需通过布局规划许可提呈[6]。

图1：莎阿南市政厅规划部采用的规划许可选择流程 [7]

总结

建筑规划许可通常用于向地方政府申请建筑施工许可与批准；而布局规划许可则在开发前申请土地规范变更。因此，根据土地的现状，注册规划师将决定应提呈布局规划许可或建筑规划许可。规划许可提呈的选择取决于申请目的与土地状况。

赖玟橃博士
首席执行人/ 创始人
IPM 环球集团