Mitos Bagi Kerja-Kerja Pengubahsuaian Di Bangunan Komersial

Pengarang: Simon LOW | 26 November, 2021

Pengubahsuaian merupakan satu kerja pembinaan, pindaan dan penambahan terhadap bangunan yang telah siap. Ia melibatkan perubahan struktur, ruang, rupa bangunan dan fungsi bangunan tersebut. Sesetengah pemilik bangunan tidak mengetahui bahawa kerja-kerja pengubahsuaian memerlukan permit daripada pihak berkuasa tempatan. Di bawah Undang-undang Kecil 18 Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL 1984), mana-mana bangunan yang mempunyai Sijil Kelayakan Menduduki (Certificate of Fitness, CF) atau Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance, CCC) adalah dibenarkan melakukan pengubahsuaian dengan syarat iaitu:

1. 1. 1. Telah mendapat permit kelulusan daripada pihak berkuasa tempatan setelah pelan lakar bangunan dihantar dan diluluskan. Pelan ini merupakan hasil kerja pelukis bangunan ataupun arkitek. Ini biasanya merujuk kepada pengubahsuaian kecil seperti menambah dinding pemisah, awning dan ramp. Pembinaan yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3,000 kaki persegi namun ini bergantung kepada pihak berkuasa tempatan masing-masing
      2. Telah mendapat permit kelulusan setelah pelan bangunan dan lukisan kejuruteraan bangunan dihantar oleh PSP (Principal Submitting Person) diluluskan. Ini biasanya melibatkan kerja pengubahsuaian berskala besar yang melibatkan perobohan, penukaran pelan bangunan, struktur, mekanikal atau eletrikal.

Sekiranya pengubahsuaian dilakukan sebelum mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan, pengubahsuaian itu adalah dianggap menyalahi undang-undang dan pihak berkuasa tempatan boleh mengenakan denda dan mempunyai hak untuk merobohkannya. Manakala bagi kos perobohan itu akan dikenakan ke atas pemilik bangunan. Oleh itu, wajarlah mendapatkan nasihat daripada pihak berkuasa tempatan ataupun perunding profesional dahulu sebelum memulakan sebarang kerja pengubahsuaian kerana bagi setiap pihak berkuasa tempatan mempunyai syarat yang berbeza.

Prinsip asas bagi pengeluaran permit untuk kerja-kerja pengubahsuaian:

1. 1. 1. Pemilik bangunan/PSP mestilah mendapatkan permit pengubahsuaian sebelum memulakan kerja.
      2. Kesemua kerja pengubahsuaian mestilah mematuhi UBBL 1984. Pihak berkuasa tempatan mempunyai kuasa untuk menolak permohonan pengubahsuaian sekiranya dilihat akan memberi kesan buruk kepada persekitarannya.
      3. Pemilik bangunan/PSP mestilah bertanggungjawab penuh ke atas kerja pengubahsuaian yang dilakukan.
      4. Pemilik bangunan/PSP mestilah bertanggungjawab dan memastikan bahan atau sebarang kerja pengubahsuaian yang dilakukan itu tidak akan memberi kesan kepada jiran.
      5. Pemilik bangunan/PSP mestilah bertanggungjawab memastikan langkah berjaga-jaga terhadap kebakaran adalah diamalkan semasa kerja pengubahsuaian dilakukan.
      6. Pemilik bangunan/PSP perlulah memastikan sisa bahan daripada kerja pengubahsuaian dibuang dengan betul dan tidak menggangu lalu lintas.
      7. Permit yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan hanya bagi sah laku selama 1 tahun. Sekiranya pemilik bangunan/PSP ingin memanjangkan lagi tempoh tersebut perlulah memohon kepada pihak berkuasa tempatan.

Berikut merupakan proses pengubahsuaian yang menggunakan khidmat perunding profesional:

1. 1. 1. Peringkat Pra-Perundingan – Selepas perjumpaan dengan klien, pihak perunding akan melakukan pra rundingan bersama pihak berkuasa tempatan.
      2. Peringkat Reka Bentuk – Pihak perunding akan menyediakan lukisan reka bentuk (lukisan arkitektural, lukisan struktur, lukisan mekanikal atau lukisan elektrikal) berdasarkan cita rasa klien tetapi masih barpandukan syarat yang dibenarkan pihak berkuasa tempatan. Selain itu, pihak perunding akan mendapatkan maklumat klien seperti CTC geran tanah, CCC, kad pengenalan, pendaftaran perniagaan (SSM), perjanjian penyewaan , perjanjian jual beli (SPA), resit taksiran cukai, dll.
      3. Peringkat Permohonan – Perunding akan membuat penyerahan dokumen secara dalam talian dan penyerahan salinan cetak bersama bayaran yuran yang dikenakan. Pegawai yang terlibat akan memberi ulasan terhadap dokumen dan pelan yang diserahkan, perunding perlu mengikuti arahan daripada ulasan tersebut.
      4. Peringkat Mendapat Kelulusan – Apabila permohonan diluluskan, pihak berkuasa tempatan akan mengeluarkan permit dan surat kelulusan.
         
         
         

         Gambar 1: Surat Kelulusan Daripada Pihak Berkuasa

         

         Gambar 2: Permit daripada Pihak Berkuasa

      5. Peringkat Tender – Klien mengeluarkan tender untuk melantik kontraktor CIDB yang berkelayakan.
      6. Peringkat Pembinaan – Perunding perlu menyerahkan Borang B atau surat pemberitahuan pemulaan kerja bersama jadual kerja dan butiran kontraktor kepada pihak berkuasa tempatan. Kemudian barulah kontraktor dibenarkan untuk memulakan pengubahsuaian.
      7. Peringkat Pemeriksaan – Setelah siap kerja pengubahsuaian, perunding akan mengusulkan perjumpaan dengan pihak berkuasa tempatan bagi proses pemeriksaan. Sekiranya terdapat sebarang ketidakpatuhan kontraktor hendaklah membaikinya.
      8. Peringkat Penyiapan – Perunding mengeluarkan surat penyiapan kerja atau CCC.
         
         
         

         Gambar 3: Borang F (CCC)

         

         Gambar 4: Surat Penyiapan Kerja

Antara soalan lazim yang dikemukakan ialah “Adakah arkitek perlu mengeluarkan CCC setelah selesai kerja pengubahsuaian?” Ianya bergantung kepada skala pengubahsuaian, sekiranya ia merupakan pengubahsuaian yang berskala besar dan melibatkan perubahan struktur bangunan, elektrikal, mekanikal, dan arkitektural maka ia perlu. Namun sekiranya pengubahsuaiaan itu hanya melibatkan struktur kecil, dan kerja-kerja mekanikal, elektrikal dan arkitektural maka surat penyiapan kerja oleh arkitek yang mengatakan pengubahsuaian telah siap dan selamat untuk diduduki sudah memadai bagi sesetengah pihak berkuasa tempatan.

Simon LOW
Pengurus Besar
IPM Professional Services Sdn Bhd